한눈에 보기
재외국민 vs 재외동포 — 뭐가 다른가
해외에 사는 한국계 사람이라도 법적 지위에 따라 부동산 절차가 다릅니다. 가장 중요한 구분선은 한국 국적 보유 여부입니다.
| 구분 | 재외국민 | 외국국적동포 |
|---|---|---|
| 정의 | 한국 국적을 유지한 채 해외에 거주하는 사람 | 한국 국적을 포기하고 외국 국적을 취득한 한국계 (미국 시민권자 등) |
| 대표 비자 | 해당 없음 (국민) | F-4 (재외동포), F-5 (영주) |
| 부동산 취득 | 내국인과 동일 — 신고만 하면 됨 | 외국인과 동일 — 취득 신고 + 보호구역은 허가 필요 |
| 세법상 지위 | 비거주자 (해외 거주 시) | 비거주자 |
| 외국환거래 신고 | 해외에서 송금 시 필요 | 필요 |
취득 절차와 신고
재외국민 (한국 국적 유지)
내국인과 동일한 절차입니다. 매매계약 후 계약일로부터 60일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 부동산거래 신고를 합니다. 2026년 현재 서울·경기·인천 일부 투기과열지구·조정대상지역에서는 허가가 필요할 수 있습니다 — 재외국민도 예외가 아닙니다.
실무상 필요한 서류:
- 여권 (한국 여권)
- 재외국민 주민등록증 또는 재외국민등록부 등본 (재외공관 발급)
- 위임장 + 대리인 신분증 (대리인을 통할 경우)
- 자금조달계획서 (투기과열지구 등 규제지역 매입 시)
외국국적동포 (F-4 비자 등)
외국인으로 분류되므로 추가 단계가 있습니다:
- 외국인등록번호 또는 국내거소신고번호 필요 (출입국관리사무소에서 발급)
- 매매계약 후 60일 이내 부동산 취득 신고
- 보호구역 내 토지 (군사시설, 문화재, 생태보전 등 5개 유형) — 반드시 계약 전 허가 취득. 허가 없는 계약은 무효.
허가구역 (투기과열지구)
2026년 8월 현재 서울 전역과 수도권 일부는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 구역에서는 국적과 무관하게 일정 면적 이상의 부동산을 매입할 때 구청 허가가 필요하며, 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 재외국민·재외동포 모두 해당됩니다.
세금: 취득부터 양도까지
취득세
내국인과 동일한 세율이 적용됩니다. 외국국적동포도 마찬가지입니다.
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 1주택, 6억 이하 | 1% |
| 1주택, 6–9억 | 1–3% (구간별) |
| 1주택, 9억 초과 | 3% |
| 조정대상지역 2주택 | 8% |
| 3주택 이상 | 12% |
여기에 농어촌특별세, 지방교육세가 추가되어 실효세율은 위 표보다 약간 높습니다.
양도소득세 — 비거주자의 함정
해외에 살면 대부분 세법상 비거주자로 분류됩니다. 비거주자가 한국 부동산을 양도할 때 가장 큰 타격은 1세대1주택 비과세를 받지 못한다는 것입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400–5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000–8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원–1.5억 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5–3억 | 38% | 1,994만 원 |
| 3–5억 | 40% | 2,594만 원 |
| 5–10억 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 원 |
다주택 중과세 적용 시 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가됩니다. 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다.
비거주자 장기보유특별공제
비거주자는 거주자에 비해 공제율이 크게 낮습니다:
- 거주자 (1세대1주택): 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% = 최대 80% 공제
- 비거주자: 보유기간에 따라 연 2%만 적용 = 최대 30% 공제
거주자·비거주자 판정 (2026년 변경)
세법상 거주자/비거주자 구분은 세금에 결정적 영향을 미칩니다. 2026년 1월 1일부터 판정 기준이 바뀌었습니다.
종전 (2025년까지)
1개 과세연도(1.1–12.31) 내에 국내 거소 183일 이상이면 거주자.
2026년부터
2개 과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상 국내에 거소를 둔 경우에도 거주자로 판정됩니다. 예를 들어, 2026년 10월부터 2027년 5월까지 연속 거주하면 — 한 해 기준으로는 183일 미만이어도 — 두 해를 합산해 거주자가 될 수 있습니다.
일시적 출국(관광, 치료, 경조사, 출장)도 국내 거소 기간으로 인정됩니다.
해외 송금과 외국환거래
한국으로 자금 보내기 (매입 시)
해외에서 한국으로 매입 자금을 보낼 때는 외국환거래법에 따라 외국환은행(지정거래은행)을 통해 송금해야 합니다. 투기과열지구 매입 시 자금조달계획서에 해외 송금 내역을 명시해야 합니다.
한국에서 해외로 보내기 (매각 대금)
부동산 매각 대금을 해외로 보내려면:
- 양도소득세 신고·납부 — 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
- 세무서에서 부동산매각자금확인서 발급
- 외국환은행에 제출하여 송금 — 한도는 양도가액에서 채무·세금을 뺀 금액
취득 후 5년 이상 경과한 부동산을 처분하는 경우, 추가로 예금 등 자금출처확인서를 외국환은행에서 발급받아야 합니다.
매도 절차
해외 거주 상태에서 한국 부동산을 팔 때의 실무 흐름입니다.
사전 준비
- 등기부등본 확인: 국적, 이름, 등록번호가 현재 정보와 일치하는지 확인. 불일치하면 등기 정정부터 해야 합니다.
- 동일인 확인서: 이름이나 등록번호가 바뀐 경우 동일인임을 증명하는 서류 (재외공관 발급)
- 인감증명서: 국내 거소증/외국인등록증이 있으면 주민센터에서, 없으면 재외공관 또는 아포스티유 서명 공증으로 대체
대리인 활용
해외에서 직접 참석하기 어려우면 위임장(공증·아포스티유)과 함께 대리인을 선임할 수 있습니다. 매도용 인감증명서·위임장 발급이 가장 시간이 걸리는 단계이므로, 매도 결정 후 바로 준비를 시작하세요.
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Get House Hunt DiaryFAQ
재외국민도 한국 부동산을 살 수 있나요?
네. 한국 국적을 유지하고 있으면 내국인과 동일한 절차로 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만 취득 신고(계약일 60일 이내)와 외국환거래 신고(해외에서 송금 시)는 별도로 필요합니다.
비거주자도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있나요?
원칙적으로 불가능합니다. 단, 해외이주 또는 1년 이상 해외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우, 출국 시점에 1주택을 보유하고 출국일로부터 2년 이내에 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 2년을 넘기면 기회가 사라집니다.
한국 부동산 매각 대금을 해외로 송금할 수 있나요?
네. 세무서에서 '부동산매각자금확인서'를 발급받고 외국환은행에 제출하면, 양도가액에서 채무·세금을 뺀 금액을 해외 송금할 수 있습니다. 취득 후 5년 이상 경과한 경우 '예금 등 자금출처확인서'도 추가로 필요합니다.
외국 시민권을 취득하면 한국 집은 어떻게 되나요?
국적 상실일로부터 6개월 이내에 부동산 취득 신고를 해야 합니다 (신분 변경에 따른 신고). 소유 자체에는 영향이 없지만, 이후 매도 시 외국인 매도 절차를 따르게 됩니다. 보호구역 내 토지는 취득 허가가 소급 적용되지 않으므로, 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
2026년 거주자 판정 기준 변경이 나에게 유리한가요?
일시적으로 귀국하는 재외국민에게는 유리할 수 있습니다. 종전에는 한 해 183일을 채워야 거주자였지만, 2026년부터는 두 해에 걸쳐 합산 183일이면 거주자로 인정됩니다. 거주자가 되면 양도 시 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받을 수 있어 세금이 크게 줄어듭니다.
F-4 비자로 한국 부동산을 살 수 있나요?
네. F-4(재외동포) 비자 소지자도 부동산 취득이 가능합니다. 다만 외국인으로 분류되므로 취득 신고 의무가 있고, 보호구역 토지는 사전 허가가 필요합니다. F-4 비자 자체는 체류 기간(최대 3년, 연장 가능)을 줄 뿐 부동산 취득 자격에 특별한 이점을 주지는 않습니다.
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출처
이 가이드의 주요 출처입니다. 2026년 8월 7일 기준 확인.
이 가이드는 일반 정보 목적이며 법률 또는 세무 자문을 대체하지 않습니다. 개인 상황에 따라 적용이 달라지므로 반드시 세무사·변호사와 상담하세요. 정보는 2026년 8월 기준이며, 법률 및 세율은 변경될 수 있습니다.